广州老破小：骂声不断却热销，买房人究竟在想什么？

在广州的房地产市场中，有一类房源常被冠以“老破小”的称号，这些房源因年代久远、设施简陋而饱受诟病。然而，近日数据显示，这类房源却悄然回暖，引发了市场的广泛关注。

所谓“老破小”，通常指的是楼龄超过20年、建筑面积在70平方米以下的住宅。近年来，这类房源在广州二手房市场中的表现并不抢眼，尤其是在2020年，其成交占比仅为17.24%。然而，随后几年，这一比例却出现了连续增长。到了2022年，“老破小”的成交占比已经达到了19.77%，相当于每五套成交的二手房中，就有一套是“老破小”。

尽管2023年市场热度有所减弱，但“老破小”的成交量却在2024年实现了反弹。据贝壳数据显示，去年累计成交了4165套“老破小”，比上一年增长了近一成。其中，天河区、白云区和增城区的成交占比增长尤为显著。

天河区的棠下板块，作为“老破小”成交的热门区域，其房价之低令人咋舌。例如，棠德花苑的一套西南向、建面约44平方米的高楼层两房，总价仅81万元，折合单价仅为1.8万元/平方米。这样的价格，与增城偏远板块的部分房源价格相当。

除了价格优势，天河公园板块的“老破小”也因其地理位置优越和学区资源良好而备受青睐。尽管房价也经历了大幅下滑，但成交量却逆势增长。如环宇花园的一套25平方米的北向老破小，早两年售价还在120-123万元之间，折合单价4.7-4.8万元/平方米，而最近相似户型、楼层低一点的成交总价已跌至70.5万元，折合单价仅为2.8万元/平方米。

为了进一步探究“老破小”市场的回暖原因，我们将筛选条件进一步收紧，将房源成交楼龄提高至25年以上，面积不变，户型范围收窄至两房及以下。结果显示，这类更老、更不实用的房源在近五年内的成交占比也在逐年递增，整体翻了一番。其中，海珠区、白云区、天河区的成交占比增长最为显著。

值得注意的是，在消费降级的背景下，“老破小”因其地段位置佳、地铁商配全、上车门槛低等优势，受到了越来越多刚需买家的青睐。尤其是那些刚到城市的年轻人，他们更愿意选择这类房源作为自己在广州的第一个落脚点。

我们还尝试将房源面积范围继续收窄至建面40平方米以内，以观察这类极致“老破小”在市场上的存在感。结果显示，尽管其占比不高，但同样呈现出逐年增长的态势。其中，白云区的景泰板块和海珠区的东晓南板块在去年各自区域中的成交占比都超过了三成。

“老破小”市场在广州的回暖并非偶然现象，而是多种因素共同作用的结果。对于预算有限的刚需买家来说，“老破小”无疑是一个性价比较高的选择。那么，你是否也考虑过入手一套“老破小”呢？欢迎在评论区留言分享你的看法。